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中古住宅で「購入後リフォーム」と「リフォーム後購入」

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2010年8月9日 第796号

中古住宅の流通量が増えています。そして中古住宅をリフォームする前提で購入する消費者も増えています。

購入後リフォームなら



例えば、中古住宅を2000万円で買います。それに1000万円でリフォームします。

中古住宅購入への長期低利の住宅ローンは比較的容易です。しかしリフォームローンは金利も高く期間も短くなり、また住宅ローンと二度手間です。

中古住宅であっても所得税の住宅ローン控除対象です。しかし耐火建築物なら築25年まで、そうでなければ20年までです。それを超えても一定の耐震基準適合なら住宅ローン控除は可能ですが、個人売主の売却物件ではその基準に適合とは限りません。なお増改築でも住宅ローン控除の対象となりますが、所定条件が付されています。

個人売主から中古住宅を買った場合には、売買契約にあたり瑕疵担保責任ナシとなることが多いようです。新築住宅なら完成から10年の瑕疵担保責任があります。また中古住宅でも売主が宅建業者なら2年間の瑕疵担保責任は必ずつきます。

つまり中古住宅を個人売主から買って、それに任意のリフォームを加えるということは、ローンでも税金でも瑕疵担保でも様々な不利が生じるのです。

業者リニューアル物件なら



一方で宅建業者が中古物件を買い取り、リフォームして販売にかけることもよくあります。

この場合はリフォーム価格(リニューアル価格)まで含めて住宅価格になりますから、住宅ローンは全体が対象です。

またその物件について業者が耐震基準適合証明書や一定の住宅性能評価をとれば築年にかかわらず住宅ローン控除の対象になります。(耐震性は住宅ローンのフラット35などの適合条件にも関連します)

そして宅建業者が売主になるのですから、当然2年間の瑕疵担保責任はつきます。

買主にとっては買ってからのリフォームより有利です。

しかし買主にとってそのリフォームが趣味に合うとは限りませんし、業者の利益が余分に上乗せされてしまっています。

業者としてもリスクや金利負担を負うのですから相応の利益の上乗せは当然であり必須です。


リフォーム後購入なら



そこでリフォーム後売買です。

「中古住宅を2000万円で買いました。それに1000万円でリフォームしました。」

これを次のように変えます。

「気に入った中古住宅を2000万円で宅建業者に買い取ってもらい、気に入った1000万円リフォームをしてもらいます。そしてその業者から3000万円で物件を買い取ります。」

自分で買って自分でリフォームではなく、希望の中古住宅を業者にプロの目利きで検査してもらい、買い取ってもらい、希望のリフォームをしてもらい、それを買い取るのです。

結果は全く同じになるのですが、こうすることで買主がリフォームしたのではなく、リフォーム済みの中古物件を買ったことになり、これで色々うまくいくことになります。


瑕疵担保責任がつくので安全な買い物になります。

リフォームローン不要で全体が住宅ローンになりますし、業者が耐震証明をとれば、住宅ローン控除もうまくいきます。

仲介手数料や諸経費をどうするのかという問題もあります。

個人から直接買えば負担のないはずの消費税が建物対価に対して発生するといった問題もあります。業者にとっては単純な仲介とは違い、瑕疵担保責任等の様々なリスクも背負います。

ただ顧客ニーズはありますし最終買主が明確なので大きなリスクは回避できます。買主に大きなメリットがあるので問題点は一つ一つ解決できるでしょう。

中古住宅流通が増え、リフォームも増えるのなら、このような中古住宅のリフォーム後売買も増えていきそうです。


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