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囲い込みはダメと自民党・家賃上昇1年半限り・韓国は地価公示

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バードレポート・トピックス版 2015.3.19.



両手仲介は残すが、囲い込みはダメと、自民党


自民党中古住宅市場活性化小委員会の鶴保委員長は「不動産流通活性化のために隘路となっているもの全てを取り除く。消費者および売主の利益に最大限寄与するような改革…」。

さて当面のターゲットは物件囲い込みです。

売り専任仲介契約を取ればレインズ(業者間情報網)に物件情報を公開します。ただ売り客を確保したからは買い客も付け、双方から仲介手数料を得る両手仲介にしたいと思います。だからレインズを見ての他業者問い合わせには、買い客が不在でも「商談中・売り止め」と答えて、情報を囲い込みます。

レインズ画面に「商談中」「売主事情で停止中」等の表示をさせ(表示なければ情報開示義務でしょう)、その表示画面を売主が直接チェックできるようにします。こうして囲い込みを監視し罰則も検討します。

なお物件囲い込みは現状でもコンプラ違反です。

「両手の仕組みを変えなければいけないとは思っていない。両手のために必死になって買い手を探す業者もいるわけでそのことによってベストマッチに繋がればいい」(日刊不動産経済通信2015.3.12,13)

一般向け雑誌の週刊ダイヤモンド2015.3.7.はマンガ仕立て記事で囲い込みと両手仲介を厳しく批判します。消費者の注目がここへ向き始めています。

民主党政権はよく理解もせず両手禁止を政策に載せ、業界反対で簡単に取り下げる醜態を晒しました。 

自民党は民主党と役者が違います。まず宅建主任者の士業化を認めます。士業団体にコンプラ違反を放置するとは言わせません。両手仲介(双方代理)を何とか残してくれる自民党は畏怖されながら感謝されます。囲い込み不可なら両手は自然と減ります。

新築ビルの家賃上昇は、あとわずか1年半限り?


三鬼商事調査での東京都心5区の新築ビル(竣工1年内)の 2月末空室率が15%から29%へと突然悪化。三幸エステート調査でも驚きの急騰で空室率34%。

2月末に品川シーズンテラスという賃貸床4万坪の巨大ビルが8割近く空室のまま竣工したからです。3月末には東京日本橋タワー2.4万坪が竣工です。

巨大ビルが一棟竣工するだけで新築ビルの数字は大振れします。家賃値上がりを背景に、慌てて安く満室にするよりも、じっくりテナント募集をします。

ニッセイ基礎研究所の市況見通し。都心Aクラスビルの家賃ピークは2016年7-9月期(つまり1年半後)、そこから下落に転じ2019年に底を打ち再上昇。空室率は2015年10-12月を底に2018年まで悪化。大阪家賃は2016年下期まで上昇し2018年まで下落。

何と、あとわずか1年半で家賃値上がりは終わるという見通しなのです。 (日経2015.3.13,日経不動産マーケット情報2015.3,各社調査レポート) 

韓国は地価公示制度を海外輸出する


「海外では韓国の公示地価制度がすばらしいとして、多くの関心がもたれています」「…国別に…市場が必要とするデータベースと指数を国家と国民に持続的に提供すれば…(韓国の)鑑定評価法人が海外に進出できる…」韓国鑑定評価協会の広報誌2014年秋。

韓国はアジアに公示価格制度等を輸出しようとします。さて韓国の制度はそんなに素晴らしいのか?

「韓国が(他国に)積極的にセールスをかけています。例えば地価公示などは日本から韓国に渡って、自分たちで独自にマイナーチェンジしています。韓国には縦割り行政がないので、1物4価などは既に10年以上前に克服しています。農地のポイントなどもあって、地価公示制度と課税制度が大変よくマッチしているというすごいシステムをつくり上げました。それを輸出する可能性もあります。ちょっと悔しいですね。もともと日本がつくったものを自分たちでうまくアレンジして売っている。(鈴木雅人氏)」

鑑定制度や地価公示制度はインフラとして輸出可能で日本の国交省も後押しします。さてベトナムやモンゴルと接触しましたが、両国とも韓国と覚書等を結んでしまいました。(不動産鑑定2015年3月号)

 

主要各国の超高層ビル棟数を比較する


高さ200u以上高層ビルで2000年時点→2014年。


中国49棟→346棟  豪州13棟→27棟
米国129棟→170棟  シンガポール8棟→5棟
UAE3棟→79棟  ロシア2棟→10棟
韓国2棟→48棟  ドイツ4棟→5棟
日本19棟→36棟  英国1棟→5棟

欧州の少なさは建築規制等の影響でしょう。

(日経2015.3.16.CTBUH調査)


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